“西方不亮東方亮”,隨著美聯(lián)儲退出QE,過去數(shù)年備受房企追捧的海外融資渠道出現(xiàn)一定程度緊縮,而房企在國內的融資環(huán)境卻大幅改善。在海外上市的開發(fā)商,紛紛“回家”找錢。

房企轉型和鼓勵金融創(chuàng)新的時代背景下,互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)風生水起。龍頭房企紛紛開拓新型融資渠道,眾籌、理財產(chǎn)品、房地產(chǎn)信托基金(以下簡稱為REITs)等應運而生。

新城控股*副總裁歐陽捷表示,融資環(huán)境的好轉,直接受益的是大型房企,它們不僅能通過增強資金實力加快行業(yè)并購,像眾籌等新興融資模式也能更好地協(xié)助它們去庫存,進一步鞏固“大魚吃小魚”的行業(yè)格局。

房企扎堆境內“找錢”

今年上半年,房地產(chǎn)市場環(huán)境并未完全轉暖,但主流房企的融資力度卻不降反增。根據(jù)研究報告顯示,其監(jiān)測的108家房企在今年前5月的融資總規(guī)模達到3685億元,同比大增70%。

專家向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,自去年9月份上市房企融資放寬,獲準發(fā)行中票之后,典型房企陸續(xù)啟動發(fā)行中期票據(jù)的計劃。此外,央行接連降準和降息,帶動融資成本降低也是提升企業(yè)融資熱情的動因之一。

其中,今年前5月108家監(jiān)測房企的海外融資金額占融資總額的27%,而這一數(shù)據(jù)在去年同期為43%,這意味著過去數(shù)年房企依賴的海外融資渠道正在收縮。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖認為,房企海外融資大幅下降主要有以下原因:一是受累于佳兆業(yè)債務違約事件影響,海外融資難度增加;二是人民幣走勢和美國退出QE的影響,弱化了境外融資的成本優(yōu)勢;三是境內融資渠道大開,房企不必過分強求海外融資。

值得注意的是,2010年國務院發(fā)布“10號文”以來,A股上市房企再融資就一直受到限制。但在今年1月16日,證監(jiān)會對上市房企股權再融資實施松綁,帶動股權融資出現(xiàn)爆炸性增長。截至5月15日,今年A股市場已有24家房企宣布1166億元定增計劃,已是去年全年的2.43倍,呈爆發(fā)態(tài)勢。

在香港上市的內房股回內地融資也獲得重大突破。恒大地產(chǎn)于6月中成功發(fā)行5年期50億元的公司債,5.38%的利率遠低于公司的海外發(fā)債成本。富力地產(chǎn)更于日前發(fā)布回歸A股的預案,成為最近5年內首家申請回歸A股的內房股。

創(chuàng)新金融產(chǎn)品涌現(xiàn)

除了傳統(tǒng)的融資渠道,在房地產(chǎn)轉型與國家大力鼓勵金融創(chuàng)新的背景下,龍頭房企紛紛開拓新興的融資渠道。

時下最熱門的當屬眾籌建房。平安好房與萬科、綠地、萬通等數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)共同發(fā)起中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟,*項目將由平安與碧桂園合作推出,用于碧桂園*在上海所拿的嘉定徐行鎮(zhèn)地塊上。

業(yè)內人士表示,該項目會以每平方米為單位,針對該項目感興趣的投資者或購房者進行資金募集,在樓盤完工后,投資者擁有該套樓房整體或者部分權益。之后,投資者可以選擇眾籌權利轉為產(chǎn)權,直接擁有該套住房,或者是委托開發(fā)商賣房后轉成收益權。

眾籌的試水者還有萬達,這位商業(yè)地產(chǎn)巨頭聯(lián)手快錢發(fā)起互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號”,又被業(yè)內稱之為“Pre-REITs”,投資門檻僅為1000元,*認籌100萬元,除了每年6%租金收益,產(chǎn)品還有一個7年150%的回購條款來自物業(yè)增值,預計年化收益13%。

按照王健林的說法,輕資產(chǎn)模式之下的萬達,未來一年最多可以開到100個萬達廣場,到2025年,計劃開業(yè)1000個萬達廣場,以每個萬達廣場10億元投資計算,這些萬達廣場投入的資金將達到萬億。若都采用“眾籌”的手段進行募集,則能聚集小投資者的閑散資金用于持有,將精力更多地集中在如何經(jīng)營上,不再依靠住宅銷售補充現(xiàn)金流。

除此之外,備受期待的REITs也在今年上半年正式破冰。萬科聯(lián)手鵬華發(fā)行鵬華前海萬科REITs封閉式混合型,成為國內首只獲批的公募REITs基金。本次進行資產(chǎn)證券化的對象為萬科前海企業(yè)公館的租金收入,可能但不限于會議中心以及寫字樓租戶,還有從其它固定收益資產(chǎn)投資中獲得收益。而在退出機制設置上,將在投資期屆滿,由萬科深圳分公司或其關聯(lián)方回購項目公司股權。

不可否認,類似眾籌、REITs等金融產(chǎn)品的誕生,大大降低了地產(chǎn)商的資金壓力,推動其向輕資產(chǎn)模式轉型,但背后的風險也不容忽視。一位不愿具名的分析師向記者表示,盡管政府鼓勵從間接融資向直接融資轉型,但房地產(chǎn)屬于高風險投資項目,對于項目如何實現(xiàn)盡職調查、控制風險是關鍵。但無論是眾籌還是REITs,相關的監(jiān)管政策依然是空白,這需要監(jiān)管部門盡快推出相應的法律法規(guī),才能保障投資者的權益。